江苏盐城度假村资产评估
企业价值评估的基本方法主要有收益法
1市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法:收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较:确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法:
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值:确定评估对象价值的评估方法ρ
《资产评估准则△—企业价值》规定,注册资产评估师执行企业价值评估业务:应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
根据评估目的、评估对象t价值类型、资料收集情况等相关条件,以及三种评估基本方法的适用条件,由于难以找到可比企业,因此不适合采用市场法。该公司属于从事房地产开发的项目公司,经营情况受国家宏观调控政策影响较大;另外部分土地还处于待开发状态,规划、设计尚不确定,公司未来的项目开发具有不确定性,因此也不适合采用收益法;故本次评估采用资产基础法。
1.流 动资产
评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货。
(1)货币资金,包括现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定评估值
(2)各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算;账面上的“坏账准各”科目按零值计算。
(ω 预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付账款,其评估值为零。
(4)存货=周转材料,根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用,得出各项评估基准日的市场价格,再乘以成新率确认评估值。
(5)存货-开发成本,根据委估资产特点以及账面价值的构成,对于估价对象已取得当地建设规划部门批准文件并已开始施工的,根据高佳使用原则,选用假设开发法评估。对于尚未开发的土地,根据评估师所收集资料情况,采用市场法评估。对于开发成本中项目前期费用及建筑工程规费,按核实后账面值确定评估值。
(6)存货-开发产品是企业已经开发完成处于销售阶段的房地产,对于这部分存货的评估ˉ般采用市场比较法评估房地产的公允价值,再针对其作为企业存货的特点进行修正,用开发产品预计可实现销售金额减去销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税以及适当数额的净利润等确定开发产品的评估值
开发产品评估价值=预计销售金额ˉ销售费用ˉ销售税金及附加-土地增值税-所得税-适 当数额的净利润
其中已签订销售合同的按照销售合同确定销售金额:
2∶ 机器设各
根据各类设各的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,主要采用成本法评估,对于掌握二手市场交易价的部分设各,则采用市场法进行评估。
根据企业提供的机器设各明细清单,进行了核对,做到账表相符,同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上,对主要设各进行了必要的现场勘察和核实。
(1)重 置全价的确定
该公司在电子设各科目核算的资产主要包括电脑、打印机、复印机、电视、照相机及办公家具,价值量较小,多 数属于即买即用资产,因此在重置全价计算时不再单计算前期费用和资金成本。重置全价=设各购置价+运杂费+安装调试费
① 各购置价和安装调试费
对于小型设各主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价;对于没有市场报价信息的设各,主要是通过参考同类设各的购置价确定:如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格),则 不另加运输及安装调试费。
②运杂费
具体计算公式为:设各运杂费≡设各购置价 火运杂费率；运输设各重置全价△车辆购置价+车辆购置税+牌 照手续费(车辆购置税〓车辆不含税售价 ×100/0l
(2)成新率的确定
通过对设各使用情况的现场考察进行修正后予以确定。 ∶
①对于电子设各等小型设各,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对于大型的电子设各还参考其工作环境、设各的运行状况等来确定其综合成新率。
②对于车辆,依 据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆行驶里程、使用年限两∷种方法根据孰低原则确定成新率,然后结合现场勘察情况进行调整-其公式为:
使用年限成新率 =(规定使用年限·已使用年限)/规定使用年限)×
行驶里程成新率 〓(规定行驶里程 ¨已行驶里程)/规定行驶里程 ×
综合成新率 =理论成新率 ×调整系数
(ω 评估值的确定∷
设各评估值〓设各重置全价 丫综合成新率
3.其他无形资产
4.递延所得税资产
递延所得税资产是由于应收账款、其他应收款计提坏账准各和预提土地增值税账面价值与其计税基础不同,产生了在未来收回资产的期间内,应纳税所得额减少并导致未来期间应交所得税减少形成的。故以核实后的账面值确认评估值。
5.负 债
关于流动负债中短期借款、应付账款、预收账款(应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款和非流动负债中的长期借款的评估,我们根据企业提供的各项目明细表,以经过审查核实后的实际承担的负债确定评估值。
